Plus-value immobilière : comment l’évalue-t-on ?

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Lorsque vous procédez à la vente d’un bien immobilier, vous êtes imposé en fonction de la plus-value. Celle-ci est calculée par rapport au prix d’achat de votre bien. En revanche, il est important de savoir évaluer cette plus-value soi-même. Pour cela, il faut connaître les éléments qui entrent en jeu pour son évaluation. Vous trouverez dans cet article ce qu’est une plus-value et les éléments à prendre en compte dans son évaluation.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière

La plus-value immobilière se définit par le profit effectué sur le prix d’achat d’un bien lors de sa vente. Cela peut être un logement secondaire, ou d’un appartement locatif.

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En effet, si vous aviez acheté un bien immobilier en 2005 à 400 000 €, il a sûrement pris de la valeur avec le temps. Si vous décidez de le céder à 500 000 € en 2020, vous réalisez ainsi, une plus-value. C’est le cas de plusieurs propriétaires actuellement.

Cependant, ce gain est soumis à l’impôt et au prélèvement social en fonction de la nature du bien vendu. Ces taxes sont calculées selon des critères bien définis. C’est le notaire qui se charge généralement du calcul de cette plus-value. C’est aussi ce dernier qui collecte l’impôt sur le profit issu de cette vente. Toutefois, il s’avère important de connaître les situations dans lesquelles il faut payer ou non les impôts.

Quels sont les biens exonérés de taxe

L’imposition sur les plus-values réalisées lors d’une vente immobilière ne s’applique pas dans tous les cas. L’État exonère certains types d’habitation de cette taxe. Il s’agit des cas suivants :

La vente d’une résidence principale

Lorsque vous vendez votre maison dans laquelle vous vivez, l’État ne prélève aucune taxe sur cette vente. Cela est l’un des 4 avantages d’une résidence principale. Cette loi est en vigueur de cette année jusqu’à une éventuelle modification.

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En effet, le gouvernement permet au propriétaire de bénéficier de la totalité du profit effectué. Cela est considéré comme un moyen pour financer sa nouvelle maison.

La vente d’un petit espace

Il s’agit des petites ventes concernant un parking ou un petit terrain. Lors de ces ventes, il n’y a pas d’impôts à payer sur la plus-value.

Ce sont les cas de cessation où le prix de vente est inférieur à 15 000 €. En dehors de ce cas, il existe un cas particulier d’exonération des taxes sur la plus-value.

Elle est possible, si vous vendez une résidence secondaire, alors que vous n’êtes pas propriétaire de votre logement principal. Vous bénéficiez de la totalité de cette plus-value. Ceci vous permettra de financer l’achat d’une résidence principale les années à venir.

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Quels sont les biens soumis à la taxe

Tous les biens immobiliers qui ne sont pas cités comme pouvant être exonérés, sont soumis à l’impôt. De même, tous les biens ne respectant pas les conditions d’exonération sont passibles de taxe. Il s’agit des biens comme les résidences secondaires dont le détenteur est propriétaire de sa principale. Sont aussi concernés, les appartements locatifs et les biens immobiliers dont les prix de vente dépassent 15 000 €. Toutefois, à ce niveau aussi il existe une particularité : un abattement sur les impôts et charges sociales.

En effet, les taxes concernent les transactions qui s’effectuent sur une courte durée. En revanche, on observe un abattement de quelques pour cent sur les biens à partir de la 5e année de possession. Ainsi, si un propriétaire possède sa maison depuis plus de 5 années, il bénéficie d’une réduction sur les taxes. Pour les impôts, elle peut passer de 6 % dès la 6e année à 4 % au bout de la 21e année. Et pour les charges sociales, 1,65 % de la 6e à la 21e année de possession et 1,6 % la 22e année. Les charges passent à 9 % au bout de 23 ans avant de s’annuler à la 30e année.

Par ailleurs, si la possession dépasse 22 ans, ce bien est totalement exonéré des impôts. Il en va de même pour les charges sociales si la possession du bien atteint 30 ans. À présent, passons au calcul des taxes sur la plus-value.

Comment calculer la plus-value immobilière

Les taxations sur les plus-values ont connu beaucoup de modifications ces dernières années. Désormais, celles qui font objet de taxation sont imposées à hauteur de 36,2 %. Cette taxe est répartie en deux parties. Une part de 19 % pour les impôts et une autre de 17,2 % pour les charges sociales.

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Le calcul se fait en deux étapes. Une première étape concerne le prix d’achat du bien. Pour le calculer, il faut ajouter au prix d’achat du bien, les frais de notaires et autres dépenses effectuées. Il s’agit des dépenses liées aux éventuels travaux de rénovation et frais de raccordement.

La deuxième étape est celle du prix de la vente. Il doit être majoré des montants des charges payées par l’acheteur pour la cession. Par contre, vous devez retirer les frais de notaire et ceux des diagnostics obligatoires.

Finalement vous devez effectuer la différence entre le prix de vente ainsi calculé et celui de l’achat. Le résultat obtenu est la plus-value issue de votre vente. C’est sur cette somme que seront prélevées les différentes taxes, liées à l’impôt et les charges sociales.

Toutefois, il est important de noter que depuis 2013, les plus-values supérieures à 50 000 € font objet d’une surtaxe.

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