Petitlien.frImmobilierCalcul frais de notaire ! Estimation de frais d'achat immobilier !

Calcul frais de notaire ! Estimation de frais d’achat immobilier !

Le paiement des frais de notaire est une étape obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière ou d’un quelconque autre service pour lequel cet officier est sollicité.

Ce sont des frais qui sont à la charge de l’acquéreur, en plus du prix du bien acheté. Le notaire, en tant que professionnel de droit, joue un rôle central dans la procédure de vente ou de succession. En effet, son rôle est garanti par la sécurité juridique des transactions.

Dans cet article, découvrez comment calculer les frais de notaire dans différentes formes de transactions.

Qu’entend-on par « frais de notaire » ?

frais de notaire
frais de notaire

Ils désignent les sommes que l’acquéreur d’un bien immobilier, par exemple, doit s’acquitter. Au-delà de la rémunération du notaire lui-même pour ses services, les frais comprennent également, les débours ainsi que les droits de mutation.

De quoi se composent les frais de notaire ?

Faire appel aux services du notaire implique le paiement d’une somme qui comprend :

  • Les droits et taxes : Ce sont des sommes que l’État ou encore, les collectivités locales imposent. En général, ce sont les droits d’enregistrement. Après avoir prélevé ces taxes, le notaire est tenu de les reverser au Trésor public. Ces frais représentent la plus grande partie des « frais de notaires ». En effe,t le montant peut s’élever au 4/5e de ce que l’acheteur paie.
  • Les débours et les frais annexes : Ce sont les frais relatifs à des prestations variées. Par exemple, le déplacement du notaire, la rémunération de tiers intervenants (un géomètre par exemple) ou encore le paiement de pièces administratives.
  • Les honoraires : Cette partie des frais est réservée exclusivement aux services du notaire et de ses éventuels collaborateurs dans le cadre de la prestation. En un mot, c’est la rémunération du notaire.

Comment calculer les frais de notaire ?

Comment calculer les frais de notaire ?
Comment calculer les frais de notaire ?

Pour trouver de manière approximative le montant des frais de notaire, il sera nécessaire d’ajouter 8 % au prix de l’acquisition du bien ancien. Et pour le bien neuf, le pourcentage à ajouter sera de 3 %.

Le barème de frais de notaire

C’est l’État qui a en charge la fixation du barème des frais de notaire. Dans ce cadre, le barème de frais de notaire est composé de quatre tranches de valeur auxquelles on applique un pourcentage dégressif. Depuis le 1er mai 2016, le barème suivant est de rigueur :

  • De 0 à 6 500 euros, on applique un taux de 3.945 %
  • De 6 500 euros à 17 000 euros, le taux de 1.627 % est appliqué
  • De 17.000 euros à 60.000 euros, on applique le taux de 1.085 %
  • Et au-delà de 60.000 euros, le taux de 0.814 % est fixé.

En guise de démonstration, nous pouvons prendre le cas suivant : Il s’agit de l’achat d’une maison d’une valeur de 200.000 euros, le montant des émoluments de vente à verser au notaire pour cet achat, s’élèvera à 2033.41 euros.

conseils notaire
conseils notaire

Il est important de signaler que depuis le 1er mai 2016, il est possible pour les notaires d’accorder des remises à un client pour les ventes qui s’élèvent à plus de 150 000 euros. Cette remise est limitée à un taux de 10 %. Pour la calculer, il faudra compter au-delà de 150.000 euros. Prenant le même exemple de l’acquisition d’une maison de 200.000 euros, la remise ne pourra donc pas aller au-delà de 40.7 euros, car : (10 % * (200.000 € – 150 000 €) * 0.814 %). La remise sera donc de 2 % du total des émoluments.

Toutefois, il faut noter que si le notaire décide d’accorder une remise à un de ses clients, quel que soit le montant, il sera dans l’obligation d’accorder cette même remise à l’ensemble de ses clients.

Au titre des nouveautés, on peut aussi évoquer que pour les petites cessions immobilières, les émoluments du notaire sont arrêtés à 10 % de la valeur du bien immobilier. Il n’est pas possible que ces émoluments soient inférieurs à 90 €. Ce n’est qu’après le 1er mai 2016 que la baisse des frais de notaire est rendue effective. Ceci fait suite à l’entrée en vigueur le 16 mars 2016 de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires. Le but de cet arrêté, selon un communiqué de presse du ministère français de l’Économie, était de « permettre aux professionnels de modifier leurs grilles tarifaires ».

Ensuite, à ces émoluments de vente précisément doivent s’ajouter d’autres frais comme évoqués plus haut. Il s’agit des débours et d’autres frais annexes. Ce sont des frais payés pour certaines démarches annexes que le notaire aura effectuées. Ce sont par exemple, des demandes d’extraits d’actes d’état civil ou le paiement de la prestation d’un géomètre. L’acheteur devra payer aux notaires tous les frais que celui-ci aura avancés pour bénéficier des services d’autres professionnels intervenants dans le dossier si besoin en est.

Comprendre le calcul des frais de notaire dans l’ancien

Comprendre le calcul des frais de notaire dans l’ancien
Comprendre le calcul des frais de notaire dans l’ancien

Les frais de notaire dans l’ancien sont plus conséquents que dans le neuf. La plus grande partie de ces frais représente les droits de mutation. En fonction des départements, ces derniers se situent entre 5 % et 6 % du prix du bien dans l’existant. Ces droits de mutation se composent comme suit :

  • De la taxe municipale (12 % du prix d’achat du bien)
  • De la taxe départementale (4.5 % du prix d’achat du bien immobilier). Il faut préciser que ce taux était de rigueur pour les ventes conclues jusqu’en février 2016 dans la majorité des départements français.
  • De la taxe destinée à l’État (2.4 % du montant de la taxe départementale)

Pour mieux comprendre ces frais de mutations, prenons l’exemple suivant : un appartement ancien qui est acheté à Paris pour une somme de 400.000 € en décembre 2015. Les droits de mutation vont s’élever donc à 20 360 € sur les 26 600 € représentant les frais de notaire, tous frais compris. Pour les droits de mutation, ils vont représenter environ 82 % des frais versés au notaire au moment de l’achat du bien. Ils vont aussi représenter 5.5 % du prix d’achat du bien proprement dit.

Comprendre le calcul des frais de notaire dans le neuf

Ces frais sont moins élevés que les frais de notaire de l’ancien. Ceci est dû au fait que les droits qui sont destinés au Trésor Public. Ces droits qui, par ailleurs, représentent la grande partie des frais de notaire ont été allégés pour ce qui concerne les biens immobiliers neufs. En effet, depuis 2011, on n’applique que la taxe départementale qui est fixée au taux de 0.71 %. Dans ce cadre, voici un aperçu des frais de notaire à payer en fonction du prix de la maison ou de l’appartement, en dehors du barème des frais de notaire.

  • 100 000 € = 1 219,42 €
  • 150 000 € = 1 626.42 €
  • 200 000 €= 2 033.42 €
  • 250 000 € = 2 440.42 €
  • 300 000 € = 2 847.42 €

Dans le cas d’une transaction sur un bien immobilier, il faut préciser que le montant des frais de notaire dépend grandement du caractère du bien, c’est-à-dire, qu’il soit ancien ou neuf.

Calcul des frais de notaire dans l’achat d’un appartement

Calcul des frais de notaire dans l’achat d’un appartement
Calcul des frais de notaire dans l’achat d’un appartement

Les frais de notaires lors de l’achat d’un appartement comprennent : les taxes, la contribution de sécurité immobilière, la rémunération, les émoluments de formalités ainsi que des frais divers. Comme expliqué plus haut, les frais de notaire pour l’achat d’un appartement neuf doivent être calculés sur la base de 2 à 3 % du prix de l’acquisition. En revanche, pour l’ancien, on applique une base de 7 à 8 % du prix d’un appartement.

Par exemple, un appartement neuf dont le prix est 200.000 € et un autre appartement ancien au même prix auront des frais de notaire différents. En effet, pour l’appartement neuf, les frais de notaire s’élèveront à 5 440 € représentant 2.72 % du prix de l’appartement, et pour l’appartement ancien, les frais de notaire vont se chiffrer à 15 580 € représentant 7.79 % de 200 000 €. Par conséquent, le prix global, frais de notaire inclus, de l’appartement neuf sera de 205 440 € tandis que le celui de l’appartement ancien sera de 215 580 €.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’une maison

Les frais de notaire pour les biens anciens d’une grande valeur s’élèvent entre 7 et 8 %. Dans ce cadre, les droits de mutation composent 5.80 % du prix de vente. S’agissant des biens coûtant plus de 150 000 €, il est possible pour le notaire d’appliquer une remise de 10 % maximum sur ses émoluments.

Pour une plus grande compréhension, prenons l’exemple d’un bien immobilier dont le prix est de 100 000 € qui est vendu en viager occupé et une réduction de 40 000 € est appliquée soit 40 % d’abattement. Dans ce cas, le bien aura une valeur fiscale de 60 000 €. En outre, cette base fiscale sera la base sur laquelle les frais de notaires seront calculés.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible

Pour ce qui concerne les frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain constructible, ils se situent autour de 8 % du prix total. Au cas où la vente se fait entre deux particuliers, on applique les taux suivants :

  • 0.814 % à 3.945 % pour les émoluments en conformité avec un barème dégressif ;
  • 5.80 % pour les droits de mutation.

En somme, ceci représente en tout, environ 8 % du prix d’acquisition du terrain constructible. Pour l’achat d’un terrain, le débours ne dépasse pas 1 % des frais de notaire. En revanche, si la vente est effectuée par un professionnel, il est possible d’appliquer un taux réduit des frais de notaire à condition que :

  • Le vendeur en question est assujetti au régime de la TVA ;
  • Le vendeur s’est acquitté de la TVA au moment de l’achat du terrain ;
  • L’acheteur prend l’engagement de revendre le terrain en question dans un délai inférieur à 5 ans.

Pour les droits de mutation, on déduit un taux de 0.715 % du prix de la vente hors taxes. Par conséquent, les frais de notaire vont se situer à environ 3 % du prix du terrain. Au cas où l’acquéreur prend l’engagement de construire sur le terrain dans les 4 années suivant l’opération d’achat, le montant forfaitaire qu’il devra payer s’élève à 125 €.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole

Lorsque la vente s’effectue entre deux particuliers, il est possible que l’acheteur ne soit pas assujetti au paiement de la TVA. Dans ce cas donc, les débours, les impôts ainsi que les émoluments sont inclus dans le calcul des frais de notaire. L’acheteur doit donc juste s’acquitter des droits d’enregistrement qui s’élèvent entre 5.09 % et 5.81%. Si le prix du terrain n’est pas élevé, il est probable que les frais de notaire soient plus conséquents que celui du terrain proprement dit.

En guise d’exemple, si nous prenons un terrain agricole qui vaut 1 000 €, les frais de notaire vont équivaloir à environ 1 500 € au moment où, les frais de notaire d’un terrain de 10 000€ vont être de 2 000 €.

Cependant, les tarifs réduits ne sont prévus que si l’acquéreur s’engage à revendre le terrain 5 ans plus tard. Dans ce cas, les tarifs de notaire vont connaître une réduction de 0.715 %. Dans le cas où l’acquéreur a l’intention d’effectuer des travaux agricoles sur le même terrain dans les quatre années postérieures à l’achat, un droit est alors fixé à 125 €. De la même manière, si le vendeur s’est déjà acquitté et a récupéré la TVA qui avait été payée au moment de l’acte de vente, il y aura une réduction de 0.715 % des droits de mutation.

S’agissant des droits d’émoluments, il a été fixé un barème. Donc, pour un terrain agricole valant entre 0 et 6 500 €, les frais de notaire représentent 3.945 % de la valeur. Ensuite, si le prix est compris entre 6 500 € et 17 000 €, le taux va croître pour atteindre 1.627 %. En outre, si le prix de vente du terrain est compris entre 17 000 € et 60 000 €, un taux de 1.085 % est fixé. Enfin, il faudra compter un taux de 0.814% pour tout terrain agricole dont le prix va au-delà de 60 000 €.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un garage

Les débours et les frais de copies composent la partie fixe des frais de notaire dans le cas de l’achat d’un garage. Pour ce qui est de la partie variable, elle comprend, les droits d’enregistrement, de la publicité foncière ainsi que les émoluments du notaire.

La partie fixe s’élève à environ 1 500 €. La plage pour les taux de frais de notaire se situe entre 7 et 10 %, avec 90 € de facture minimum. Par exemple, un lot de parking d’une valeur supérieure à 100 000 € aura un barème de 7 %. Pour le neuf, ce taux est de 5 %.

L’achat d’un garage comprend différentes taxes à savoir :

  • La Taxe de publicité foncière équivalant à 3.60 % ;
  • La taxe additionnelle destinée à la commune qui est de 1.20 % ;
  • Les frais d’assiette et de recouvrement pour l’État qui s’élèvent à 2.50 % de la taxe de publicité foncière, soit 0.009 % ;
  • La taxe d’État de 0.20 %, portant le tout à 5.09 %.

Par conséquent, les émoluments destinés au notaire en personne sont inférieurs à 1.50 % du prix d’achat du garage.

Calcul frais de notaire succession

Il est obligatoire de faire appel à un notaire dans le cadre d’une succession afin d’avoir les documents légalement valables. Pour les montants de succession n’excédant pas 5 000 €, il ne sera pas nécessaire que l’attestation soit signée par les héritiers. S’agissant des transactions avec les administrations, il est obligatoire d’avoir des actes notariés qui sont établis par un notaire et dont le prix est compris entre 20 et 130 €. Les droits d’enregistrement et les dépenses de formalité composent le reste des frais. Ainsi, le barème de rémunération suivant a été établi pour le notaire :

  • Un taux de 2.366 % applicable aux valeurs immobilières n’atteignant pas 6 500 €
  • Un taux de 1.302 % pour les valeurs immobilières comprises entre 6 501 € et 17 000 €
  • Un taux de 0.888 % pour les valeurs immobilières se situant entre 17 001 € et 30 000 €
  • Un taux de 0.650 % pour les valeurs immobilières excédant 30 000 €

Par exemple, dans le cas d’une propriété valant 350 000 €, les frais de notaires vont tourner autour de 2 486 €.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un fonds de commerce

S’agissant de l’achat d’un fonds de commerce, il y aura des frais de notaire en plus du montant de l’achat. Ces frais comprennent les différentes taxes au profit de l’État en plus des droits d’enregistrement et des émoluments. Dans ce cadre, le calcul des droits de mutation s’établit comme suit :

  • 0 % de la fraction de la valeur du fonds de commerce n’atteignant pas 23 000€ (exonération)
  • 3 % de la fraction de la valeur de fonds de commerce se situant entre 23 000 € et 200 000 €
  • 5 % de la fraction de la valeur du fonds de commerce allant au-delà de 200 000 €

La TVA, les taxes de publicité ou encore les droits de timbre sont aussi inclus.

Calcul des frais de notaire dans le cadre d’une donation

Pour une donation-partage, il est obligatoire de recourir aux services d’un notaire. C’est l’État qui a fixé cette rémunération, laquelle, équivaut à un pourcentage adossé au montant donné. Dans ce cadre, pour une donation s’élevant à plus de 600 000 €, les frais de notaires seront de 1.03125 %.

En guide d’explications, prenons l’exemple de parents qui prennent la décision de faire don d’une somme équivalant au 1/3 de leur patrimoine, pour 300 000 €. Ils devront payer comme frais de notaire, 3093.75 € (300 000 € x 1.03125 %).

S’agissant d’une donation s’élevant entre 17 000 € et 60 000 €, les frais de notaire vont être égaux à 1.375 % de la valeur de la donation. Pour une donation située entre 6 500 € et 17 000 €, ces frais seront fixés à 5 % de la sommée cédée en donation.

Par ailleurs, si la donation porte sur un bien immobilier, lorsque l’acte est écrit, le notaire en fait la publicité foncière dans le but de donner l’opportunité aux possibles créanciers d’exercer leur droit d’opposition si ceux-ci le souhaitent. La publicité foncière est soumise à une taxe de 0.60 % du montant donné.

Par ailleurs, pour le calcul des frais de notaires lors d’une donation en nue-propriété, les droits de donation ne doivent porter que sur la valeur de la nue-propriété du bien en question

Simulateur calcul frais de notaire

Sur internet, il est possible de trouver de nombreuses possibilités pour réaliser une simulation de calcul des frais de notaire. L’une de ces possibilités est le site de la chambre des notaires de Paris. Ces simulateurs vous permettent de déterminer à peu près le prix que vous aurez à payer lorsque vous solliciterez un notaire pour un service donné. Vous pourrez y faire la simulation calcul frais de notaire fonds de commerce, la simulation calcul frais de notaire terrain, etc.

Comment faire baisser les frais de notaires ?

L’achat dans le neuf est une technique servant à faire baisser les frais de notaire. En dehors de cette possibilité, il est possible par exemple, de baisser ces frais en déclarant que la valeur des biens mobiliers tels qu’une cuisine équipée ou encore un électroménager est incluse dans le prix de la maison ou de l’appartement. Dans ce cas, les frais de notaires vont être calculés sur la valeur du bien immobilier proprement dit. Autre possibilité, le notaire peut consentir à une remise de ses émoluments. Cette remise comme évoquée plus haut peut aller jusqu’à 10 %. Mieux, dans certaines situations rares, la réduction peut dépasser les 10 % et même atteindre 40 % de la fraction d’émolument qui est calculée sur les tranches égales ou supérieures à 10 millions d’euros.

Comment contester les frais de notaires ?

Les frais de notaire sont soumis à certaines réglementations décidées par l’État. Toutefois, il est possible que des abus aient lieu. Dans ce cadre, tout client peut contester ces frais avant la signature des contrats de vente.

Donc, quand l’estimation est trop élevée, vous avez la possibilité de vérifier si le code des honoraires a été respecté. Au cas où, il y a un désaccord entre vous et votre notaire, vous avez la possibilité de vous adresser au Président de la Chambre des Notaires du département concerné pour faire une réclamation. Également, si l’arbitrage du Président de la chambre des notaires ne vous satisfait pas, vous pouvez faire recours à l’arbitrage du tribunal. Donc, il est important de vérifier les montants suivants :

  • des honoraires réclamés
  • des émoluments fixes
  • des émoluments proportionnels
  • des émoluments de formalités
  • des émoluments de transaction

Par ailleurs, en cas de mauvaise foi, un notaire peut être exposé à des procédures disciplinaires. Il est permis que le vendeur supporte les frais de notaire avec la clause suivante : « acte en main ». Celle-ci peut être négociée afin que vous puissiez payer un prix net au moment de l’achat sans autres calculs.

En guise d’exemple, si nous réalisons une simulation de calcul de frais de notaire pour un fonds de commerce concernant un fonds cédé à 250 000 €, les frais de notaire peuvent s’élever à 20 000 €. L’acquéreur ne pourra bénéficier d’un financement que pour les 250 000 €. Par conséquent, pour avoir un prêt de 270 000 € qui équivalent à la valeur totale d’une transaction, il est obligé de négocier une clause « acte en main ».

L’augmentation des frais de notaire

Comme détaillé dans cet article, les droits de mutation composent la plus grande partie des frais de notaire. Or, 96 départements sur 101 ont décidé d’augmenter les taux des droits de mutation. Cette hausse, par conséquent, a logiquement impacté les montants des frais de notaire qui ont, à leur tour, connu une hausse.

Les charges exclues du calcul des frais de notaire

Mis à part les frais de notaire, d’autres frais peuvent intervenir. C’est pourquoi l’acquéreur doit vérifier que le vendeur prenne en charge ceux-ci. Ces frais sont entre autres :

  • Des frais relatifs à l’acte de mainlevée de son hypothèque ;
  • Une partie des frais de copropriété ;
  • Un impôt prélevé sur la plus-value que le vendeur aurait réalisée avec la vente du bien à un prix plus élevé qu’il ne l’avait acquis ;
  • Des frais d’agence qu’il n’a pas affichés ;
  • Des frais liés aux diagnostics immobiliers ;
  • Bien d’autres taxes.

Pour bien effectuer ces vérifications, il est essentiel pour l’acheteur d’être d’abord bien renseigné pour éviter d’éventuelles charges additionnelles non dues. Il faut dire que bien des vendeurs se reposent sur certains acquéreurs peu informés pour le paiement de certains frais qu’ils devaient eux-mêmes payer.

Dans tous les cas, c’est l’acheteur qui doit s’acquitter des frais de notaires. Cela a été clairement précisé dans le Code Civil, plus précisément, à l’article 1593. Ces frais doivent être payés au jour où l’acte de vente est signé. Toutefois, il est important de planifier le paiement de ces frais avant de prendre la décision définitive d’acheter le bien.

Les frais que l’acquéreur paie au moment de la vente représentent tout juste une estimation faite des frais définitifs. Ce qui veut dire qu’il est fréquent de voir une partie de la somme déjà versée être remboursée quelque temps après l’achat. En revanche, s’il s’agit d’une vente « acte en main », c’est le vendeur qui doit prendre en charge les frais de notaire et cela est le fruit d’un commun accord.

Vous l’aurez compris dans cet article, le calcul des frais de notaire prend en charge plusieurs éléments fondamentaux. En effet, que ce soit dans le cas d’un achat du neuf ou de l’ancien, d’un appartement ou d’une maison u encore d’un terrain constructif, les taux applicables sont différents.

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